Как купить квартиру в Испании?

Покупка недвижимости в Испании

Покупка недвижимости в Испании сегодня привлекает россиян больше, чем в собственной стране. Подробнее о плюсах и минусах приобретения жилья в этой стране читайте далее.

Выбор недвижимости в Испании

Выбирать недвижимость для покупки в другой стране сначала лучше в интернете. И не с самих объектов, а с просмотра улиц и районов. Карты Гугл в этом помогут.

Выбрав район, можно переходить к выбору недвижимости. Но если какая-то квартира или дом очень понравились, а риэлтор пишет, что это очень хороший вариант и желающие его посмотреть приходят каждый день, не спешите вносить предоплату онлайн.

Реальный вид объекта может немного, а то и существенно, отличаться от фотографий. А внесённая предоплата в случае отказа от сделки не возвращается. И не стоит волноваться, что объект «уйдёт». Риэлтор всегда сможет найти альтернативный вариант. Тем более, что агентств недвижимости в Испании много.

Приехав в Испанию, прогуляйтесь по выбранным районам. Обратите внимание на ближайшие школы, дети каких национальностей там учатся. Это даст хорошее представление о контингенте района. Из-за большого наплыва иностранцев в последние годы это очень актуально.

Не стоит сотрудничать только с одним агентством недвижимости. В каждой второй фирме работают русскоговорящие сотрудники. Помните, клиент всегда прав.

Типы жилья в Испании

В Испании есть типы жилья, которые непопулярны для России. Широкое распространение имеют бунгало – одноэтажные домики с плоской крышей. Преимущество – отсутствие соседей.

Чуть больше и дороже – таунхаус. Это дом в два этажа на несколько хозяев, с отдельными входами для каждого. Перед входом небольшая частная территория. Но кроме небольшой клумбы и зоны барбекю туда редко что умещается.

Шале – отдельно стоящий дом с участком. Отличается от виллы меньшим размером и расположением. Виллы обычно строят на берегу моря, а шале – в небольших районах частных застроек.

Масия – загородный дом в историческом месте или имеющий архитектурную ценность.

Есть в Испании и небольшие домики для занятия сельским хозяйством – финки.

Бунгало в Испании

Юридический статус недвижимости

Проверка юридического статуса недвижимости необходима, чтобы избежать неприятных сюрпризов при оформлении сделки. Лучше заранее определить количество собственников, легальность постройки, наличие обременений.

Новостройки

При покупке недвижимости на стадии строительства лучше нанять юриста. Он должен подтвердить репутацию застройщика и оценить риски банкротства компании.

У компании-застройщика нужно проверить документы:

  • лицензию на строительство;
  • сертификат об окончании строительных работ;
  • сертификат о статусе недвижимости;
  • лицензию на первичное заселение;
  • 10-летнюю гарантию качества постройки.

Вторичный рынок

Покупая недвижимость на вторичном рынке, следует запросить:

  • Nota Simple – выписку из реестра собственности;
  • кадастровый сертификат с указанием параметров недвижимости (площадь, план и т.п.);
  • энергетический сертификат;
  • данные из налоговой об отсутствии долгов.

Земельный участок

При покупке земельного участка проверяют, разрешено ли на нём строительство и есть ли все необходимые коммуникации. Особое внимание стоит обратить на наличие обременения под названием «сервитут». Это право соседей проходить по территории.

Банковская недвижимость

Банковская недвижимость – это залоговые объекты, арестованные и конфискованные дома и квартиры. Испанский строительный сегмент существенно пострадал от прошедшего кризиса. Во время экономического роста сфера строительства развивалась весьма активно, и недвижимость Испании была очень популярна. Конечно, это касалось не только граждан страны, но и нерезидентов.

Физическим лицам охотно давали ипотечные кредиты. Никто даже не сомневался в потенциальной платёжеспособности. Поэтому строительные компании активно строили в расчёте на то, что люди будут покупать объекты.

Кризис изменил ситуацию. Уровень безработицы начал влиять на рост просрочек по платежам. Отсутствие выплат позволило банкам провести массу сделок по закрытию и выкупу недвижимости, конфисковать львиную долю залоговых объектов.

Банковская недвижимость в Испании имеет большое преимущество перед новой и вторичной недвижимостью. Это цена. Чтобы ускорить реализацию, банки готовы потерять значительную часть рыночной стоимости объекта — до 80%.

Банки выставляют недвижимость на продажу по начальной стоимости. Затем потенциальные покупатели предлагают свою цену, выше начальной. Торги выигрывает тот, кто назначит лучшую цену.

Главный минус банковской недвижимости – необходимость в её капитальном ремонте.

Покупка недвижимости

Здесь будет дана пошаговая инструкция по выбору объектов недвижимости, подготовке документов и оформлении сделки в Испании в 2021 году.

Подготовка к сделке

  1. Получение NIE (идентификационный номер иностранца). Оформляется в Испании или в Консульстве Испании в России.
  2. Открытие счёта в банке. Он потребуется для расчёта с продавцом и оплаты коммунальных платежей.
  3. Внесение предоплаты. Обычно первый взнос составляет 3 000 евро. Предоплата нужна, чтобы недвижимость сняли с продажи до оформления сделки. Если покупатель откажется покупать недвижимость, залог не возвращают. Если передумает продавец, он должен будет выплатить покупателю компенсацию в двойном размере.

Заключение договора купли-продажи

Договор купли-продажи заключают в момент передачи оставшейся части суммы в присутствии нотариуса. Договор может быть подписан третьим лицом по нотариальной доверенности.

В течение 30 дней после подписания договора необходимо заплатить налоги, связанные с покупкой. Следующий шаг – регистрация права собственности в реестре недвижимости. Обычно это входит в перечень услуг агентства недвижимости.

Переоформление договоров обслуживания

Вместе с ключами от новой квартиры покупатель получает контракты на коммунальные услуги (вода, электричество, газ), которые он должен переоформить на своё имя. Это можно сделать в офисах обслуживающих компаний при предъявлении договора купли-продажи.

Читайте также:
Как построить гараж из керамзитобетонных блоков своими руками

Налоги

После оформления договора покупатель платит в казну 10% от стоимости за новую недвижимость и от 6% до 10% за вторичную (в зависимости от региона). Ежегодный налог на недвижимость – от 0.4% до 1.1%.

Покупка недвижимости в ипотеку

При оформлении ипотеки в испанском банке поручительство не требуется. Достаточно подтвердить свой доход справкой 2НДФЛ.

Банки готовы дать до 70% от оценочной стоимости недвижимости. Оценочную стоимость устанавливает сотрудник банка, который перед рассмотрением документов лично посещает объект. Услугу оплачивает покупатель. В случае отказа по ипотеке сумма не возвращается.

Для оформления ипотеки покупателю необходимо иметь примерно 50% от стоимости объекта. 30% – первый взнос, около 20% потребуется на оплату налогов, услуг нотариуса, банковского оценщика и т.п.

Расходы на содержание недвижимости

Расходы на содержание недвижимости будут независимо от того, пользоваться ей или нет. Оплата за воду, электричество, а иногда и газ начисляют по счётчикам. Ещё нужно платить за обслуживание оборудования.

Это фиксированная абонентская плата. Её взимают каждый месяц независимо от использования коммуникаций.

Оплачивать коммунальные услуги можно со своего банковского счёта или наличными. Для безналичной оплаты необходимо сообщить коммунальной компании номер банковского счёта, и оплата будет происходить автоматически. Наличными платят через банковские терминалы.

Счёт за электричество от компании Iberdrola

Сдача в аренду

Аренда квартиры бывает долгосрочная и туристическая.

Долгосрочная аренда

Долгосрочная аренда регулируется законом 4/2013.

Обычно при сдаче недвижимости в аренду, хозяева просят предоставить справку о зарплате – номину. Её проверяет страховая компания. Если компания «даёт добро», квартиру сдают.

Это гарантия на случай, если квартирант перестанет платить за аренду. Тогда хозяин будет получать ежемесячные выплаты в размере арендной платы от страховой до тех пор, пока квартирант не съедет. Решение вопросов по выселению страховая берёт на себя. При таком оформлении аренды хозяин недвижимости должен платить налоги от получаемого дохода.

Желающие сэкономить на налогах не проверяют номину, но рискуют нарваться на нечестных арендаторов, выселять которых придётся в судебном порядке.

Если у арендатора нет номины, с него могут попросить внести предоплату за 6 месяцев вперёд.

Туристическая аренда

Для сдачи недвижимости в краткосрочную аренду нужна лицензия. Исключение составляют автономные области Мурсия, Кастилия-Леон, Кастилия-Ла-Манча и Ла-Риоха. В каждом регионе свои особенности, регулирующие порядок выдачи лицензий для краткосрочной аренды.

«Золотая виза»

В сентябре 2013 года в Испании был принят закон о так называемой «Золотой визе».

Её выдают владельцу недвижимости, которая стоит более 500 000 евро. Можно купить один объект за полмиллиона или несколько меньшей стоимостью. Главное, чтобы общая цена всех объектов недвижимости была не менее 500 000 евро.

Преимущества «Золотой визы»:

  • распространяется на всех членов семьи;
  • не имеет сроков ограничения по пребыванию в Испании.

Советы эксперта из Испании

Покупка недвижимости в Испании – выгодное вложение средств. Это хорошая экономия на отеле во время отдыха или возможность заработать на сдаче жилья в аренду туристам.

Но если недвижимостью не пользоваться, то со временем она может доставить много головной боли и принести хорошие убытки. И дело не только в оплате счетов за обслуживание коммуникаций. Дело в «окупас».

Окупасами называют людей, которые незаконно заселяются в чужие квартиры. Чаще всего это цыгане, реже – выходцы из арабских стран. Они входят в квартиры, меняют замки и выселить их возможно только через суд.

Русским это кажется абсурдом, но это так. По испанским законам никто не может войти в квартиру, если того не хотят находящиеся там люди. И не важно, на законных основаниях они находятся в квартире или нет.

А окупас, естественно, не предложат войти ни хозяину, ни полицейским. И не факт, что решение суда будет в пользу владельца. Поэтому, оставляя недвижимость надолго, рекомендуется установить охранную систему или, в крайнем случае, оставить ключи соседям и попросить их присматривать за квартирой.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли купить квартиру в Испании по доверенности, оформленной в России?

Да, можно. Доверенность должна быть оформлена у нотариуса, апостилирована и переведена на испанский язык.

Обязательно ли прописываться в квартире?

Если планируется использовать квартиру только для отдыха, то не обязательно. Если для постоянного проживания, то надо прописаться, так как документ о прописке требуется практически во всех учреждениях.

Можно ли купить квартиру стоимостью 500 000 евро в ипотеку? Возможно ли оформление Золотой визы в этом случае?

Нет. При покупке в ипотеку первый взнос должен быть не менее 500 000 евро.

Чем отличается виза владельца недвижимости от туристической визы?

При оформлении визы владельца недвижимости вместо брони отеля на рассмотрение подают договор купли-продажи квартиры и Nota Simple. По разрешённому времени пребывания в стране эти визы не различаются.

Сколько человек могут быть прописаны в одной квартире?

Зависит от площади.

Влияет ли количество прописанных людей на сумму оплаты за квартиру?

На заметку. Где туристу можно найти удобное недорогое жильё эконом-класса в Барселоне.

Как купить недвижимость в Испании гражданину России, Украины, Белоруссии или Казахстана?

Покупка недвижимости в Испании для граждан России, Украины, Белоруссии или Казахстана может стать неплохим вложением. С 2013 года собственность только растёт в цене, причём эта тенденция не изменяется. По итогам 2019 года увеличение составило 4,6% в среднем. С учётом того, что оценивается такое имущество в евро, это сопоставимо с депозитным вкладом. Только само по себе приобретение — надёжнее, поскольку банк способен обанкротиться, а вот вас права собственности не лишат. Плюс на недвижимости реально заработать, сдавая её в аренду. И жильё облегчает процесс иммиграции.

Читайте также:
Как увеличить мощность газовой конфорки и улучшить пламя на плите: обзор популярных способов

Жизнь в Испании порой кажется просто сказочной

Преимущества покупки такой собственности в целом сводятся к следующему:

  • выгодное вложение;
  • возможность отдыхать в своей квартире (или на вилле) на берегу Средиземного моря;
  • ликвидная собственность, которая всегда пользуется спросом;
  • облегчение процесса иммиграции для владельцев.

Какие районы Испании пользуются спросом?

Покупка недвижимости сильно зависит от того, с какой целью вы решили заключить такую сделку. Если есть желание инвестировать и соответствующие суммы, можно приобрести недвижимость в Барселоне и Мадриде. Маленькие города оптимальны для одиноких людей и молодых семей. Однако большинство интересуется курортной недвижимостью. Провинция Аликанте густо заселена выходцами из России, Украины, Белоруссии или Казахстана. И в целом чем ближе к юго-востоку, тем чаще можно встретить соотечественников.

Многим также пришлась по душе Каталония. Там прекрасная в экологическом плане обстановка, всё в порядке с преступностью (низкий уровень, безопасность гарантируется всем, включая иммигрантов), в экономическом аспекте перспективы отличные. Плюс не очень далеко расположена Франция, что удобно для тех, кто планирует туда ездить по делам или на выходные.

Дом в Каталонии

Большим спросом пользуется Барселона. А те, кому покупка недвижимости в самом мегаполисе не по карману, присматривают для себя объекты в пригороде или в небольших городах, которые находятся не очень далеко от неё.

Многим нашим гражданам пришлась по душе Малага. Это просто великолепный город с потрясающей мавританской архитектурой и обилием солнца, что отдельно радует северян. К тому же цены на недвижимость здесь несколько ниже, чем в Барселоне или Мадриде. И в отпуск отдельно можно никуда не ездить.

В последние годы россияне открыли для себя Марбелью. Рынок недвижимости этого города стремительно развивается. И вместе с тем здесь всё ещё довольно низкие цены, что привлекает инвесторов. Инфраструктура находится в отличном состоянии.

В целом в Испании хватает привлекательных регионов. Вопрос в том, на что именно решили сделать ставку вы.

Оформление ипотеки в Испании

Хорошая новость для всех иностранцев: граждане России, Украины, Белоруссии и Казахстана могут оформить в Испании ипотеку. Ставка для иностранцев довольно низкая — 3-3,5%. Её сложно сравнить с тем, что предлагается в наших странах (около 10-13%). Однако нужно учесть, что валютная ипотека при получении зарплаты в рублях способна стать настоящей ловушкой и негативно сказаться на доходе семьи. Поэтому взвешивать все “за” и “против” при оформлении такой сделки необходимо внимательно.

Квартиру в Барселоне можно взять в ипотеку под низкий процент, но только в валюте

Требования к заёмщикам довольно лояльные. Поручительство от местных жителей не нужно, что хороший знак. Но учтите, что испанские банкиры имеют возможность проверить вашу кредитную историю в России или другой стране. Многие не знают об этом и искренне удивляются отказам, имея в родной стране ряд непогашенных долгов или просроченных кредитов.

  • прибыль — от 800 евро в месяц;
  • выплаты — максимум 30% от дохода;
  • возраст заёмщика — от 25 лет и до 60.

Банк может взять на себя до 50% от общей суммы, то есть от стоимости недвижимости. При этом выплаты реально растянуть на срок до 15 лет. Хотя вопрос со сроками зависит во многом от того, сколько лет заёмщику. Чем он старше, тем неохотнее банки одобряют выдачу ипотеку на долгие периоды по понятным причинам.

Также при оформлении ипотеки вам потребуется сделать 2 страховки: страхование жизни и недвижимости. Это означает где-то до 1000 евро в год дополнительных расходов. Оплачивать страховки понадобится ежегодно.

Что нужно знать при покупке недвижимости в Испании?

Многие граждане России, приобретая недвижимость в Испании, склонны чрезмерно расслабляться и начать доверять местной правоохранительной системе. В итоге они недостаточно бдительно проверяют документы и совершают ряд других ошибок в сфере обеспечения собственной финансовой безопасности. Результатом становится покупка жилья, право на которое может быть оспорено третьими лицами.

Не давайте испанской красоте себя обмануть: проверяйте юридическую чистоту сделки

Также нередко продают квартиры с серьёзными долгами по коммуналке. В Испании они вполне могут перейти к новым собственникам, поэтому данный момент нужно проверять очень тщательно. Ещё одна сомнительная схема — это продажа дома под снос. Мошенники особенно любят проворачивать такое с иностранцами, пользуясь тем, что покупатели слабо владеют испанским.

Чтобы защитить себя от риска потерять деньги, нужно совершать сделку через агентство зарубежной недвижимости или юриста. А оптимальный вариант — обращаться одновременно и к тем, и у другим. Тогда они проверят всё, изучат внимательно документы, сделают необходимые запросы по местным базам.

  • Нужно быть внимательным, чтобы не купить дом под снос

При покупке стоит учитывать:

  • в Испании далеко не во всех домах централизованное отопление. Более того, центрального электричества тоже может не быть. Иногда напряжение идёт от солнечных батарей, что далеко не всегда — стабильный источник энергии. Такие моменты тоже нужно учитывать;
  • планировка домов и квартир в Испании может разительно отличаться от российской. Так, жилые комнаты чаще всего делают маленькими, а вот гостиной отводят примерно половину всего пространства от дома или квартиры. Это связано с тем, что испанцы — очень гостеприимны и общительны, не любят долго находиться в одиночестве, зато часто проводят вечера в компаниях друзей. Данный факт также объясняет и 2-3 туалета, которые можно встретить в обычной квартире;
  • первые и последние этажи считаются в Испании более ценными. Поэтому квартиры на них будут стоить дороже.
Читайте также:
Как и чем удобрять газон?

Какие типы жилья есть в Испании?

При покупке недвижимости гражданин России обычно настраивается на приобретение того, к чему он привык в России. То есть отдельно стоящего дома или же квартиры. Однако в Испании встречаются и другие варианты, причём многие из них пользуются спросом. Это:

  • таунхаусы — дома на два семейства, отличающиеся изолированными входами. Как правило, представляют собой компромисс между жильём в многоэтажной постройке и самостоятельным домом. Плюсом такого варианта является участок земли, прилегающий к зданию. Обычно там оборудуют зону отдыха;
  • бунгало — небольшой домик с плоской крышей и верандой. Отличается меньшим комфортом по сравнению с таунхаусом, но и стоит дешевле. Главный плюс по сравнению с квартирами — уединённость, отсутствие соседей. Впрочем, возможны и крупные дома, но в таком случае они делятся на части и могут принадлежать нескольким владельцам. Деление происходит по этажам или сторонам дома. Выход в любом случае будет изолированным;
  • шале — так в Испании называют дома без каких-то пристройках, как правило, или в частной городской застройке, или в горах. Обычно характеризуются повышенным уровнем комфорта;
  • виллы — это дома большой площади, которые расположены в пригородах или за чертой населённого пункта. К ним обязательно должен примыкать земельный участок. Такие дома не бывают одноэтажными. Также виллами принято именовать здания определённой ценовой категории, как правило, высокой;
  • дуплекс — это дом, в котором этажи объединены, у каждого владельца есть выход на оба этажа, плюс на террасу и доступ к земельному участку. Соседи расположены по бокам. Обычно размер такой недвижимости начинается от 100 м2;
  • квад — данным словом могут назваться таунхаусы или бунгало, в которых продаваемое жильё расположено в углу. Такой вариант имеет и плюсы, и минусы, многое зависит от самого строения.

С домами в Испании не всё так просто

Самой доступной недвижимостью в Испании являются квартиры. Цены на них начинаются от 35 тысяч евро. Дальше идут бунгало — от 65 тысяч за верхний этаж. Нижний стоит дешевле. А самая дорогая недвижимость — это виллы, они оцениваются в суммы от 250 тысяч евро и больше.

Как происходит процедура покупки недвижимости в Испании?

Продажа недвижимости в Испании организована так, чтобы иностранцам было максимально комфортно. Поэтому процедура упрощена. Итак, вам нужно будет:

  1. Получить идентификационный номер иностранца — NIE. Он требуется для налоговых выплат. Если вам трудно его завести, можно дать поручение посреднику.
  2. Открыть счёт в банке Испании. Это очень важно, так как выплаты принимают только с таких счетов. В некоторых случаях подходят международные банки, но данный момент нужно узнавать отдельно.
  3. Отдельно необходимо проверить статус недвижимости. То есть убедиться в том, что на ней не числятся долги, нет каких-то ограничений по возможности совершать сделки.
  4. Подписать договор о резервации объекта. Не путайте с договором купли-продажи. Это соглашение необходимо, чтобы сделку впоследствии не заключили с другим лицом. В договоре о резервации обычно указываются сроки, в рамках которых вы обязуетесь оформить договор о покупке. Стандартно покупатель оставляет залог размером от 3 до 5 тысяч евро. Точный размер зависит от стоимости жилья.

Привлекательное жильё надо поскорее зарезервировать

Дальше уже можно заключать договор купли-продажи жилья. Проще всего проводить сделку через нотариуса и риелторское агентство. В таком случае вам не придётся беспокоиться по поводу проверки как договора, так и сторон. Плюс всю необходимую информацию в базу о смене владельца внесут за вас, вам предоставят на руки только уже готовые документы.

Что вы должны будете отчислить в налоговую?

Местная налоговая будет ждать от вас при покупке жилья налог. Если недвижимость новая, то вам придётся расстаться с 10% от общей суммы. Если речь идёт о вторичном рынке, то налог может колебаться от 6% и до 10%. Конкретика зависит от выбранного региона. Также вам придётся платить ежегодный налог на недвижимость. Он может составлять от 0,4% и до 1,1% от стоимости жилья. Точный размер выплат непосредственно зависит от того, к какой именно категории относится недвижимость. С элитной, например, собирают больше налогов.

Поскольку выплаты в казну предстоят немаленькие, этот момент необходимо заранее учитывать при покупке недвижимости и торговаться. Если вам сложно сделать расчёты, вы боитесь запутаться, всё можно делегировать агенту по недвижимости. Достаточно попросить сообщить вам сумму с налогами.

Сколько можно заработать на аренде?

Аренда курортного жилья в Испании очень востребована. Поэтому найти желающих обычно не составляет труда. Средний уровень заработка при сдаче квартиры на долгий срок — это примерно 5% от стоимости жилья в год. С учётом того, что такая недвижимость, как уже и говорилось раньше, дорожает, ваш доход от обладания подобной собственностью может достичь 8-9% в год. То есть сравняться с очень привлекательными депозитными предложениями. Но вот только такие вклады в России можно сделать исключительно в рублях, а на национальной валюте инфляция сказывается сильнее.

Читайте также:
Как умные лампы помогают защитить дом от воров и вовремя проснуться, виды и рейтинг лучших

Курортное жильё в Испании пользуется повышенным спросом

Также доход от недвижимости можно увеличить до 10%. Это вполне вероятно, если приобретённый вами объект будет сдаваться посуточно, и желающих остановиться вы начнёте разыскивать самостоятельно. Правда, амортизация квартиры тоже значительно ускорится. Плюс необходимо принять во внимание временные расходы.

Вторичное жильё покупать в Испании очень выгодно

Испания считается традиционно привлекательным для инвестирования рынком недвижимости, поскольку вторичное жильё здесь со временем не дешевеет. И если дом, например, построен качественно, то вы сможете передать его потомкам. Причина проста: в этой стране — на удивление мягкий климат. Даже зимой здесь температура не опускается ниже 15 градусов по Цельсию. Следовательно, ответственные конструкции не испытывают разрушающего влияния резких колебаний температур и влажности, не страдают от морозов.

Именно поэтому вторичный рынок жилья в Испании теряет в цене очень медленно. Дело в том, что и дома здесь слабо подвержены износу. Особенно те, которые расположены вблизи побережья и в спокойных сейсмических районах.

Купить недвижимость в Испании самостоятельно или через агента?

Приобрести недвижимость в Испании можно и своими силами. Правда, без обращения к нотариусу в любом случае не обойтись, так как только его подпись заверяет договор купли-продажи применительно к недвижимости. Однако многое можно сделать самостоятельно.

Другое дело, что это требует глубокого знания языка, понимания местного законодательства, вникания в то, как именно должны быть оформлены документы, какие нужны с вашей стороны, какие — со стороны продавца. Ситуация усугубляется, если речь идёт об ипотеке и целый пакет документов надо подать также банку.

С учётом всего вышеперечисленного намного проще своевременно обратиться к агенту по недвижимости. Он внимательно изучит объект, соберёт полный пакет документов, вникнет в детали. Также агент будет исполнять роль посредника между вами и продавцом. То есть благодаря профессионалам заключить такую сделку на порядок проще. Обращайтесь.

Покупка недвижимости в Испании

Покупка недвижимости в Испании для россиян какими-либо особенностями не отличается. Россияне наравне с другими иностранцами обязаны подтверждать источник происхождения средств. Такая проверка ведется в рамках профилактики борьбы с отмыванием капиталов. Проверка проводится банком как в случае открытия банковского счета в Испании и перевода на него денег, так и в случае оформления ипотечного кредита.

Виза при покупке недвижимости в Испании

Особенности покупки недвижимости в Испании

Первая особенность покупки недвижимости в Испании – обязательное получение сертификата NIE. Número de Identidad de Extranjero – это идентификационный номер иностранца, который по совместительству является налоговым номером. Любой иностранный гражданин, вступающий в экономические отношения с испанским государством, обязан иметь такой номер. Владение недвижимостью подразумевает уплату налогов, соответственно, NIE должен быть получен еще до совершения сделки.

Вторая особенность – возможность купить недвижимость в Испании в ипотеку. Испанские банки относят операции с нерезидентами к высокорисковым, но, тем не менее, идут навстречу и оформляют ипотечные кредиты. Если граждане Испании и резиденты могут получить ипотеку до 80% от стоимости жилья (а в отдельных случаях – и до 100%), то нерезидентов обычно кредитуют на 30-50%. Требования к документам при этом вполне выполнимые: требуется представить справку с работы, выписку из банка, где видно движение по счету, декларацию 2-НДФЛ (для предпринимателей – 3-НДФЛ), выписку из кредитной истории.

Третья особенность – право на получение «Золотой визы» инвестора при покупке недвижимости от 500 000 €. На сегодняшний день виза или резиденция инвестора – это самый «бонусный» вид на жительство в Испании.

Четвертая особенность – право на получение многократной шенгенской визы при покупке любой недвижимости, независимо от ее цены. Кроме того, если в дальнейшем вы заходите оформить испанский вид на жительство, собственное жилье на территории Испании станет преимуществом.

Процедура покупки недвижимости в Испании

Покупка недвижимости в Испании начинается с оформления номера иностранца – NIE. Номер можно оформить как в самой Испании (в отделении полиции по работе с иностранцами), так и в консульстве Испании в стране проживания покупателя.

Процедура оформления может длиться от нескольких дней до нескольких недель, поэтому стоит быть готовым к непредвиденным задержкам. Основным требованием при оформлении NIE является отсутствие нарушения визового режима, а также возможность документально подтвердить саму причину оформления. Если имеется договор резерва, можно приложить его. В противном случае, в нотариальном порядке оформляется акт о намерении купить недвижимость в Испании.

С номером NIE на руках можно открывать счет в банке. С иностранцами работают все коммерческие банки Испании, поэтому в выборе покупатель не ограничен. Сама процедура открытия счета бесплатна, но банк может навязывать дополнительные услуги: размещение депозита, покупку страховки и т.п. Если в одном банке условия не устраивают, есть смысл обратиться в другой.

Банковский счет в Испании нужно иметь обязательно:

  • во-первых, на него потребуется перевести денежные средства для оплаты покупки;
  • во-вторых, к этому счету в дальнейшем будет привязаны многие налоги и расходы, связанные с содержанием недвижимости.

Если договор резерва не был подписан раньше, то можно переходить к этому шагу после получения NIE. В момент подписания договора резерва принято вносить от 2 до 5 тыс. евро. В дальнейшем эта сумма будет учтена в общей цене сделки купли-продажи.

Читайте также:
Какие вертикальные радиаторы отопления лучше использовать?

Важным этапом в процессе покупки недвижимости в Испании является проверка выбранного объекта на предмет обременений, которые могут помешать сделке. Для этого запрашивается выписка из Реестра собственности – Nota Simple Informativa, в которой указываются все собственники недвижимого имущества, а также все существующие обременения и ограничения.

Срок получения выписки через Интернет обычно составляет один день. Если обнаруживаются обстоятельства, мешающие сделке, резерв должен быть возвращен покупателю. Как правило, проверку объекта на наличие обременений осуществляет риелторское агентство, с которыми сотрудничает покупатель.

Дальнейшим шагом в покупке недвижимости в Испании будет подписание договора задатка. В момент подписания покупатель вносит установленную продавцом сумму (10-30%), а в самом тексте договора указываются сроки для подписания купчей в присутствии нотариуса, а также права и обязанности сторон (например, в случае расторжения договора).

Обычно подписание договора задатка и подписание купчей разделяют один-два месяца. За это время покупатель должен перевести недостающую сумму на свой счет в Испании, либо, в случае необходимости, подготовить все документы для оформления ипотечного кредита. Процедура одобрения кредита в Испании занимает несколько недель.

С кредитом или без, сделка купли-продажи всегда оформляется в присутствии нотариуса. Если берется ипотечный кредит, на сделке будет присутствовать представитель банка. Если одна из сторон сделки (или обе стороны) не владеют испанским, обязательно участие переводчика.

Накануне сделки нотариусу передаются все документы для проверки объекта на наличие обременений и задолженностей. С черновиком купчей стороны могут ознакомиться до подписания. Если достигнуто согласие по всем пунктам, происходит подписание с одновременной передачей ключей и банковских чеков.

Подписанный и заверенный нотариальный акт отправляется на регистрацию в Реестр собственности. В это же время происходит уплата всех положенных налогов и пошлин. Если оформляется ипотечный кредит, то еще до подписания купчей и ипотечного договора управляющая компания создает небольшой резервный фонд из средств клиента, из которого затем оплачиваются все расходы. Неизрасходованный остаток в итоге будет зачислен на расчетный счет покупателя.

На окончательное оформление всех документов уходит один-два месяца. Сразу после визита к нотариусу необходимо посетить офисы коммунальных служб (либо связаться с ними по телефону) и переоформить все контракты на нового владельца.

Если недвижимость покупается через агентство, с большой долей вероятности вам предложат постпродажное обслуживание. Оно может включать проверку квартиры или дома в отсутствие хозяев, получение корреспонденции, подачу декларации по налогу на доходы нерезидентов, контроль фактур от коммунальных служб и т.д. Такие услуги являются весомым преимуществом для тех, кто не планирует постоянное нахождение в Испании, а соответственно не может осуществлять контроль за приобретенным объектом.

Условия покупки недвижимости в Испании

Как мы уже отметили выше, условия покупки недвижимости в Испании довольно мягкие. Пожалуй, наиболее пристальное внимание уделяется проверке источника происхождения средств.

Эпоха чемоданов с деньгами давно ушла в прошлое. Сейчас покупатель приходит на сделку с банковским чеком. А банки, в свою очередь, все больше отходят от операций с наличными, требуя пополнять счет посредством банковский переводов.

При этом от нерезидентов требуют переводить деньги непосредственно с личного счета, открытого в стране фискальной резиденции. И все это – с предъявлением по первому требованию подтверждающих документов: налоговых деклараций, справок с работы, договоров продажи имущества и т.п. Несоблюдение требований банка чревато блокированием счета или отказом принять на него переведенную сумму.

Советы при покупке недвижимости в Испании

Рекомендации от редактора портала Spainru.com

За прожитые 15 лет в Испании, я столкнулся с большим количеством нюансов, благодаря которым сделал несколько важных выводов о жизни иммигрантов в Испании. Время от времени, буду рассказывать обо всем потихоньку.

За последнее время уровень доверия к русскоговорящим заметно пошатнулся, да что там пошатнулся… упал с обрыва, обвалился как рубль в 2014ом. Кого-то обманули, кого-то нагло обманули, кому-то недосказали, не объяснили, что-то умолчали, скрыли, кто-то просто не знал… Сегодня же, я дам советы при покупке недвижимости в Испании , которые необходимо учесть (особенно номер 1).

Valor Catastral (кадастровая стоимость) и Valor de Mercado (рыночная стоимость).

Начнем с самого важного. Вы определились с выбором, готовы начать процедуру оформления, нотариус проверил Ваш дом на долги, аресты и тд… все чисто. Вроду кажется все хорошо, нотариус же проверил, какие могут быть проблемы? Какой из страшнейших сюрпризов может приподнести Вам испанская налоговая?
Впервые я столкнулся с этим сюрпризом, когда в далеком 2012 году мой родственник купил уютную квартирку в Вилахойосе (провинция Аликанте) за 160 тысяч евро. Через, примерно, 2 года мы получили заказное письмо от налоговой с требованием оплатить 6 тысяч евро с копейками. Как же так? Вроде все было проверено, нотариус тоже подтвердил о чистоте сделки. В чем же дело?

Купить недвижимость на Коста Бланка: предложения по продаже, каталог недвижимости и цены на жилье на побережье Коста Бланка

Оказалось, что «Valor de mercado» квартиры составляла 220 тысяч евро, а кадастровая стоимость была в пределах той суммы, за которую купили квартиру. Налог на приобретение недвижимости составляет 10 процентов и был оплачен со 160 тысяч, тем самым налоговая требовала оплатить налог опираясь на рыночную стоимость — 220 тысяч. То есть разница между Valor Catastral и Valor de Mercado составила 60 тысяч и тем самым нас требовали доплатить оставшуюся сумму налога.

Итог: Заплатил 550 евро за услуги адвоката. Дело выиграли, налоговая отказалась от своего требования.

Самое интересное, в случае, если почтальону не удалось вручить Вам такое «письмо-счастье», после 3 попыток, Вам начинает начисляться пеня и успех при обжаловании решения сокращается многократно.

Если риэлтор не расскажет Вам об этом сам, спросите его. Попросите документальные подтверждения! Не верьте на слово!

Что делать если Вы уже получили такое требование от налоговой?

Район и соседи

Зачастую людям кажется, что в хорошем районе, соседи — приятные люди. Дай Бог, что бы так было у всех и всегда. Вы можете купить роскошную виллу, а по соседству может жить сосед, который каждое утро делает себе барбекю, а вечером жарит рыбу на мангале в 15 метрах от Вашей виллы или же устраивает шумные вечеринки по выходным. В случае с квартирой, никто не застрахован от шумных и/или покуривающих (не только табак) соседей.

Читайте также:
Как просто извлечь обломанный болт из любой детали

Обратите внимание на контингент и инфраструктуру района. Не один раз прогуляйтесь, покатайтесь на автомобиле вокруг выбранного района как днем, так и в ночное время суток. Сходите в местные магазины, кафе, прогуляйтесь возле школ и детских садов. Да просто постучитесь к соседям, в большинстве случаев бабуля испанка выложит Вам все новости, да сплетни).

Инвестиции в испанскую недвижимость

Если Вы подыскиваете недвижимость с целью получения дохода, расспросите Вашего риэлтора про туристическую лицензию, да и желательно проверить последние поправки в законах о туристической аренде.

При желании сдать жилье в аренду на длительный срок, обязательно требуйте от заселяющегося финансовые гарантии платежеспособности. Здесь нет никаких ограничений. Можете требовать те документы, которые посчитаете необходимыми. Это, конечно, перебор, но все же… один мой знакомый испанец в Бенидорме даже требовал справку об отсутствии судимости. Вроде смешно, но если ему от этого спокойнее, и в конце концов это его право и его квартира.

Купить недвижимость на Коста Бланка: предложения по продаже, каталог недвижимости и цены на жилье на Коста Бланка

Обычно для гарантии платежеспособности требуются рабочие договоры членов семьи. Желательная продолжительность в договоре — Indefinido/Fijo или Fijo Descontinuo. Эти договоры означают, что работодатель принял человека на постоянную (не временную/сезонную) работу. Если нет рабочего договора, часто практикуется вариант оплаты за несколько месяцев вперед и с двойным залогом (один — оплата за последний месяц, второй — залог на сохранность имущества).

Если Вы нерезидент Испании

Спросите Вашего риэлтора, какие дополнительные расходы лягут на Ваши плечи, если Вы не резидент Испании. Если он промолчит и не расскажет про налог на доходы нерезидентов, уже есть повод задуматься о добросовестном отношении риэлтора. Он не может не знать или забыть про этот налог. Его должны платить все нерезиденты и всегда! Ну или просто новенький и не знал этого нюанса. Что заставит задуматься о качестве его работы. Подробнее о налогах на доходы нерезидентов Испании.

Расходы на недвижимость в Испании

Обязательно проверить все квитанции по расходам и оплату за содержание территории/подъезда. Поговорить с президентом комунидада (так здесь называют управдома) или управляющей компанией. Также рекомендую узнать были ли ранее подписаны акты на строительные/ремонтные работы здания.

Живой пример от знакомого человека. При покупке квартиры в Аликанте, нотариус подтверждает отсутствие задолженностей и арестов. В договоре купли-продажи также прописано, что до даты подписания все долги ложатся на продавца. Итак сюрприз! Двумя месяцами ранее был подписан акт о вынужденном ремонте фасада здания, оплаты должна производится следующие 4 месяца ежемесячными платежами суммой в около 300 евро. Оказалось, что по закону, оставшаяся часть ложится на покупателя, так как платеж был разбит на несколько месяцев. В итоге минус почти 1 тысяча евро. А может быть и гораздо больше. Кто знает сколько может стоить такого рода ремонт…

Окупанты в Испании

Наверное, многие слышали вечно больную тему в Испании — «окупасы». Тем более в эпоху коронавируса в Испании, это довольно острая тема. Появились даже компании, специализирующиеся на выселении окупантов, например — DESOCUPA. Как они работают и с каким успехом — непонятно. Не будем вдаваться в долгие рассуждения о неправильности и нелогичности законов страны. Лучше перестраховаться перед уездом.

Рекомендации:
— Оставить ключи Вашему доверенному лицу для проверки состояния жилья;
— Оформить доверенность на подачу заявления в полицию Вашему доверенному лицу;
— Если Вы в хороших отношения с соседями, оставьте им Ваши номера телефонов для связи;
— Можно поставить сигнализацию, но имейте ввиду, что при срабатывании сигнализации, сначала будут звонить Вам, что бы спросить все ли в порядке.

Мебель в квартире

Бывали случаи, что человек покупая меблированную квартиру, заезжая в нее, обнаруживал нехватку части мебели. Если приобретая квартиру, Вы «на словах» договорились с хозяином о том, что вся мебель остается «как есть», пусть это будет прописано в договоре купли/продажи. Также желательно сделать фотографии и за 1-2 часа до подписи договора, приехать, проверить ее наличие еще раз.

Оплата за услуги агентства в Испании

Некоторые агентства недвижимости берут дополнительную плату за свои услуги (поиск, подор, показы). Если Вы все таки решились работать с таким агентством и Вам указали стоимость услуг, спросите включен ли в эту стоимость НДС (IVA)?

Читайте также:
Металлические балясины для лестницы

Адвокат для сопровождения покупки недвижимости в Испании

Желательно нанять лицензированного адвоката для корректного юридического сопровождения сделки. Обычно тариф адвоката — около 1% от стоимости сделки. Для заказа консультации с лицензированноым в Испании адвокатом, Вы можете обратиться к нам, заполнив форму обратной связи.

О НАШЕЙ КОМПАНИИ:

Компания Grexxon S.L. (GREXXON®️) более 15 лет успешно консультирует своих клиентов в сферах:

  • жилая и коммерческая недвижимость;
  • экспорт/импорт различных товаров и услуг;
  • инвестиции в сельское хозяйство, такие как виноградники и производство вина, оливковые плантации и производство масла;
  • проектирование и получение всех разрешений на строительство мелких, средних и крупных объектов, их лицензирование и оформление субсидий на некоторые определённые производственные деятельности инвестора;
  • все виды страхования.

Вся работа производится авторизованными дипломированными испанскими специалистами и в полностью прозрачной и легальной форме с участием испанских адвокатов и нотариусов.

Мы поможем Вам подобрать, правильно оформить и купить недвижимость в Аликанте, Бенидорме, Вилахойоса, Алтеа, Кальпе, Дения, Торревьеха, Ориуэла Коста и в остальных регионах и городах Испании.

Особенности ипотеки в новостройках

Приобретение квартиры на первичном рынке в кредит у многих вызывает вопросы. Мы постараемся осветить все нюансы покупки квартиры в новостройке в ипотеку, расскажем, какие действия нужно предпринять, чтобы стать обладателем нового жилья и раскроем секрет низких процентных ставок.

Ипотека в новостройке: особенности

Ипотека на квартиры в новостройках имеет схожесть с обычной ипотекой, однако при ближайшем рассмотрении можно заметить ряд отличий – начиная от того, что жилье еще не сдано в эксплуатацию, а его собственником является застройщик.

Есть и другие отличия.

  • Свидетельство о собственности не выдается до завершения строительства объекта и его введения в эксплуатацию.
  • На квартиру, купленную в ипотеку, банк оформляет право требования, а не залог. Связано это с тем, что квартира, по сути, никому не принадлежит до завершения строительства.
  • Купить новостройку в ипотеку можно на раннем этапе строительства – это делает стоимость выкупа дешевле, чем при покупке готовой квартиры.
  • Проценты на ипотеку в новостройке выше, чем на вторичном рынке, однако они снижаются, как только строительство завершается и квартира переходит в залог банка.

С чего начать: четыре шага к покупке квартиры в новостройке

Покупка квартиры – ответственный этап в жизни многих семей, однако не все уделяют внимание деталям. А между тем стоит начать с составления плана действий: определиться с требованиями к будущему жилью, выбрать застройщика, банк и, наконец, оформить сделку.

Какую квартиру вы хотите?

Прежде всего стоит определиться с требованиями и к новостройке, и к квартире. Вероятно, у вас уже сложилось представление о желаемой квартире. Проанализируйте предложения на первичном рынке в своем городе, обращая внимание на следующие параметры:

  • География. В каком районе находится новостройка? Многим покупателям важна транспортная доступность и то, насколько развит микрорайон – есть ли поблизости детские сады и школы, парки, торговые центры, больницы и поликлиники. Экология – еще один важный пункт, особенно в городах с активным развитием заводов.
  • Качество застройки и благоустройства прилегающих территорий. При выборе новостройки обратите внимание на характеристики дома и технологию строительства – от этого зависит не только цена квартир и скорость строительства, но комфорт будущего жилья. Например, панельные дома считаются лидерами на рынке новостроек благодаря скорости строительства, однако их главный недостаток – частые строительные дефекты, недостаточная звуко- и теплоизоляция. Вместе с тем монолитные дома возводятся намного дольше, но при этом качество таких квартир намного выше.
  • Особенности квартиры. Этот пункт зависит от ваших предпочтений – общая площадь и площадь комнат, ориентация окон, второй санузел и т.д.

При этом стоит всегда иметь в виду, что банки не кредитую любые объекты. Если новостройка находится в плохо развитом районе с плохой транспортной сетью или плохим подводом основных коммуникаций, ликвидность жилья может быть низкой, а значит банк может отказать в ипотеке.

Выберите застройщика

От выбора застройщика зависит многое. Благонадежность и ответственность строительной компании гарантирует качество нового дома, своевременность его введения в эксплуатацию и отсутствие проблем при приеме дома комиссией.

Обратите внимание на следующие моменты:

  • Опыт работы застройщика – лучше выбирать застройщиков, работающих не первый год;
  • Его репутация среди покупателей и в деловых кругах;
  • Размеры переносов сроков сдачи предыдущих объектов – такое случается даже с благонадежными строительными компаниями, однако в их случае сроки не так велики;
  • Отзывы в интернете и публикации в СМИ – проанализируйте посты на форумах об ипотеке, обратите внимание на статьи в газетах и журналах своего города. Они позволят составить мнение о застройщике.

При этом нельзя сказать, что застройщики, сдающие свой первый или второй дом могут быть хуже “старших” коллег. Дело в том, что не каждый банк согласится кредитовать компанию без опыта.

Выбираем банк

Еще один шаг на пути к покупке новой квартиры в ипотеку – выбор банка и ипотечной программы, условия которой будут соответствовать вашим пожеланиям. Требования к заемщикам меняются от одной кредитной организации к другой, поэтому перед принятием окончательного решения в пользу одного кредитора, ознакомьтесь с разными предложениями и оцените выгоду каждого.

Читайте также:
Мансардная крыша стропильная система под металлочерепицу

На что нужно обратить внимание:

  • Размер процентной ставки – от этого зависит размер переплаты по ипотеке,
  • Размер первоначального взноса – многие банки попросту не предоставляют возможности получить кредит без использования средств заемщика;
  • Максимальный срок – чем он больше, тем легче будет финансовая нагрузка в месяц, однако может увеличиться переплата;
  • Дополнительные платежи – например, доплата за открытие и ведение счета, страхование, некоторые банки взимают доплату даже за рассмотрение заявки;
  • Досрочное погашение – возможно ли они, накладываются ли штрафы или взимаются комиссии при досрочном погашении;
  • Штрафные санкции при нарушении договора кредитования – например, за просрочку погашения задолженности.

Есть и другие детали. Например, возраст заемщика, стаж работы, документы, необходимые для подтверждения платежеспособности. У многих банков они не отличаются, однако стоит обратить внимание и на это – вероятно, есть определенные нюансы.

Иногда застройщик сам рекомендует банки, с которыми они сотрудничают. Банки-партнеры могут предлагать более привлекательные условия кредита, при этом проконсультироваться с кредитным менеджером можно в офисе компании-застройщика.

Оформляем сделку

Итак, квартира найдена, выгодная для вас ипотека на новостройку – тоже, осталось оформить сделку. Какие шаги необходимо предпринять, чтобы наконец приобрести недвижимость?

Порядок действий примерно такой:

  • Собрав необходимый пакет документов, обратитесь в банк и подайте заявку на кредит;
  • Дождитесь положительного ответа от банка;
  • Получите договор долевого участия от застройщика и согласуйте его с банком,
  • Зарегистрируйте сделку в органах контроля,
  • Внесите первоначальный взнос, после чего банк переведет кредитные средства на счет застройщика;
  • Дождитесь введения объекта в эксплуатацию, регулярно выплачивая кредит – после завершения строительства и прием здания вы сможете оформить право собственности на недвижимость.

Итого вы должны подписать три договора: кредитный договор, договор долевого участия и страхования. Есть смысл заранее попросить у банка, застройщика и страховщика шаблоны этих документов, чтобы ознакомиться с ними и получить полное представление и нюансах сделки.

Как снизить процентную ставку

Часто можно увидеть рекламу банков, которые предлагают ипотеку по очень низким процентным ставкам, однако на деле воспользоваться таким заманчивым предложением может быть сложно. Реальная ставка может быть на несколько пунктов выше, а пониженную ставку получить могут далеко не все заемщики. Минимальный процент можно получить только с другими дополнительными затратами – дополнительной страховкой или комиссией.

Однако существуют способы реально снизить процентную ставку без дополнительных затрат:

  • Внести значительный первоначальный взнос – чем он больше, тем ниже ставка,
  • Размер ставки зависит от срока – чем дольше срок кредита, тем выше ставка,
  • Дополнительные договоры страховки также могут снизить ставку – вы можете оформить страхование жизни, права собственности и т.д.

Более выгодную ставку могут получить зарплатные клиенты банков или клиенты с положительной кредитной историей. Также процентную ставку можно снизить, покупая квартиру у застройщика, аккредитованного одним или несколькими банками. Это значит, что банк провел анализ строительной компании и может предлагать кредиты у застройщика на оптимальных для всех трех сторон условиях. При этом сроки рассмотрения заявки значительно снизятся, а шансы получить одобрение кредита – увеличатся.

Как оформить квартиру в ипотеку в новостройке: пошаговая инструкция

Ипотека остается простым способом решения жилищного вопроса и сейчас самое время им воспользоваться. За последние три года ставки по кредитам на покупку квартир снизились до исторического минимума, а недвижимость в крупных городах России подешевела. Как не упустить удачный момент, рассказываем в нашей инструкции.
Ипотека только на первый взгляд кажется сложным делом. Если разложить весь процесс на этапы — от оценки своей финансовой состоятельности до налогового вычета из бюджета, — все становится понятным.

Этап № 1. Проведите финансовую подготовку

Львиную долю средств на покупку квартиру в новостройке вы получите в кредит от банка. Но некоторые сопутствующие расходы вам придется оплатить самостоятельно. Их нужно запланировать заранее.

  • Накопите на первоначальный взнос. Его требуют почти все банки. Минимальная необходимая сумма может быть разной. Например, стартовый взнос в Райффайзенбанке начинается от 10%.
  • Выделите деньги на ремонт вашей будущей квартиры. Можно сэкономить, если в стоимость квартиры застройщик заранее включит отделку. Значит ипотека покроет ее.
  • Заложите средства на расходы, связанные с покупкой квартиры в ипотеку. Например, на страховку. При покупке квартиры на первичном рынке может пригодиться страхование жизни, а после оформления квартиры в собственность понадобится страхование имущества. Комбинированный договор страхования обычно не превышает 1% от суммы, которую предстоит выплатить.

Этап № 2. Оцените параметры ипотеки

Оценить, во сколько обойдется покупка квартиры, и вычислить идеальные для вас параметры ипотеки (это соотношение размера платежа и сроков выплаты) можно в ипотечном калькуляторе. Он поможет вам сориентироваться, но помните, что банки при расчетах руководствуются двумя дополнительными факторами:

  • Ежемесячный доход заемщика. Платеж будет составлять 45–60% от этой суммы. Даже если клиент утверждает, что готов годами жить на 20% от зарплаты, а 80% отдавать в счет погашения кредита, банк вряд ли на это согласится. Высок риск, что при такой модели любая крупная покупка сразу же нарушит график платежей.
  • Возраст заемщика. Банки стремятся распланировать график выплат так, чтобы последний платеж был внесен до того, как заемщику исполнится 65 лет.

Этап № 3. Выберете способ покупки квартиры

Существует два способа приобретения квартиры в новостройках в ипотеку у застройщика:

  • договор долевого участия (ДДУ). Он заключается, если квартира находится на этапе строительства;
  • договор (ДКП). Он заключается, если квартира уже готова.
Читайте также:
Какие вертикальные радиаторы отопления лучше использовать?

Покупка квартиры по ДДУ

  • Купить квартиру можно на любой стадии строительства, начиная с котлована. В этом случае можно получить от застройщика хорошую скидку — 10–20%. Крупные строительные компании часто работают напрямую с несколькими банками и вместе предоставляют льготные условия по ипотеке. В Райффайзенбанке, например, можно взять выгодный кредит на покупку квартир в домах Группы ЛСР.
  • Не получится сразу въехать в свою квартиру, и, возможно, вам придется одновременно гасить ипотеку и платить за съемное жилье, дожидаясь, пока ваше собственное достроится.

К выбору застройщика подходите ответственно. Поищите отзывы покупателей. Или воспользуйтесь экспертной оценкой. Крупные банки часто публикуют списки строительных компаний и ЖК, с которыми готовы работать. В списке Райффайзенбанка в данный момент более тысячи строящихся объектов по всей стране. На покупку квартиры в каждом из них можно взять ипотеку.

Покупка квартиры по договору

  • Вы практически сразу можете въехать в новую квартиру.
  • Цена на готовые квартиры в новых домах довольно высока.

Поиски жилья и переговоры о его покупке иногда могут затянуться. Если есть возможность, лучше заранее получить одобрение заявки на ипотеку. Некоторые банки выдают его на достаточно длительный срок. Например, в Райффайзенбанке решение о выдаче ипотеки остается актуальным 3 месяца.

Этап № 4. Выбор и оформление ипотеки

Составьте список банков и тщательно изучите их условия выдачи ипотеки.

На что стоит обратить внимание?

  • Ставки по ипотеке, которые предлагают банки, и полную стоимость выдаваемых кредитов.
  • Способы погашения кредита. У Райффайзенбанка, к примеру, есть собственная крупная сеть банкоматов, а также банкоматы партнеров, через которые можно вносить платежи. Это также можно делать и в .
  • Предусматривает ли банк возможность частичного досрочного погашения кредита.
  • Как банк подходит к оценке кредитоспособности заемщика. В Райффайзенбанке можно привлекать в качестве созаемщиков, например, близких родственников, которые не будут значиться собственниками жилья. Банк учитывает даже доходы гражданских супругов и разрешает использовать для первоначального взноса материнский капитал. Все это помогает увеличить размер кредита.

После того как выбран, необходимо собрать документы для заявки на ипотеку. Базовый набор:

  • полностью заполненная анкета банка;
  • паспорт и СНИЛС;
  • справка или справка по форме банка;
  • свидетельство о заключении или расторжении брака;
  • трудовая книжка.

Весь список документов для ипотеки в Райффайзенбанке можно найти на сайте.

Решение о сумме кредита обычно принимается в течение одной рабочей недели после подачи заявки. Будьте готовы к тому, что вам могут позвонить из банка и задать дополнительные вопросы.

Этап № 5. Оформление кредитного договора

Кредитный договор подписывается после одобрения выбранного клиентом объекта. Можно заранее запросить шаблон, чтобы ознакомиться с условиями и прояснить непонятные вопросы.

В чем нужно разобраться заранее?

  • В финансовых параметрах: размере платежа, кредитной ставке и условиях ее изменения. Просмотреть график платежей (это таблица, в которой указано, в какой день месяца и какую сумму необходимо вносить).
  • В условиях по досрочному (как полному, так и частичному) погашению. Они должны быть прописаны в кредитном договоре.

Если вас все устраивает, договор подписывается, и вы можете переходить к следующему этапу.

Шаг № 6. Приемка квартиры

Чаще всего банк сам перечисляет средства на счет продавца после того, как он направит в банк необходимые документы, и сделка с ним будет завершена. Но договором могут быть предусмотрены другие варианты передачи денег, при которых вам потребуется самостоятельно посетить банк со всеми документами. После этого останется провести еще одну процедуру — подписать акт и получить ключи (если новостройка уже построена).

При сдаче дома покупателю необходимо полностью проверить квартиру и убедиться, что она соответствует тем параметрам, которые изначально были указаны в договоре. Обычно менеджер, который ведет приемку, выдает покупателю дефектный акт, в который тот может внести все недочеты. После того как недочеты будут исправлены, скорее всего менеджер пригласит вас на повторную приемку.

Этап № 7. Оформление права собственности

После того как вы подпишете акт приемки квартиры, договор о приобретении жилья должен быть передан в Росреестр для регистрации перехода прав. Вы можете сделать это лично в ближайшем МФЦ или поручить риэлтору.

Кроме записи о смене владельца в реестр вносится и пометка о том, что квартира находится в залоге. Владелец не может распоряжаться ею (продавать или проводить перепланировку) без разрешения выдавшего ипотеку банка. Как только кредит будет полностью выплачен, ограничения снимаются.

Этап № 8. Получение налогового вычета

Если вы платите НДФЛ, то можете вернуть часть стоимости квартиры в виде налогового вычета. Причем при покупке жилья в ипотеку он распространяется и на проценты по кредиту. Получить вычет можно через налоговую или работодателя.

Для этого нужны:

  • Копия свидетельства о праве на собственность или выписка из ЕГРН.
  • Копия договора .
  • Копия акта передачи в собственность.
  • Документы, которые подтверждают платежи по ипотеке: выписка с банковского счета, чеки, квитанции.

Дополнительно могут понадобиться справка и заявление о распределении вычета между супругами. Кроме того, налоговая может попросить оригиналы документов.

Сумма вычета на одного налогоплательщика составляет 13%. Но при этом максимальная база для его расчета, если в вычете учитывается только стоимость жилья, — 2 млн рублей. То есть сумма вычета — в пределах 260 тыс. рублей. Если прибавляются еще и расходы на выплату процентов, дополнительно можете вернуть до 390 тыс. рублей (с базы до 3 млн рублей).

Читайте также:
Как увеличить мощность газовой конфорки и улучшить пламя на плите: обзор популярных способов

Также в получении вычета поможет наш партнер.

Если вы хотите сделать первый шаг к своей собственной квартире прямо сейчас, заполните предварительную заявку на ипотечный кредит на нашем сайте.

Остались вопросы? Обратитесь к специалистам в любом отделении Райффайзенбанка или позвоните по телефонам, указанным на сайте.

Оформляем ипотеку на новостройку: нюансы, плюсы и минусы покупки первичного жилья

Приобрести квартиру сразу в наше время для многих довольно трудно. И если в области это сделать еще возможно, то в центре города цены порой достигают заоблачных отметок. Тогда на помощь людям приходит ипотека. Мы решили изучить нюансы и разузнать, как же производится получение ипотеки на первичное жилье в России в 2021 году. На все наши вопросы ответил руководитель направления по развитию ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников.

Чем отличается «первичка» от «вторички»

По словам эксперта, сейчас на рынке можно найти жилье двух видов:

• первичное — оно продается в строящихся или только недавно возведенных домах. Стоит сразу отметить, что покупка на стадии строительства выйдет гораздо дешевле. Такое жилье продает непосредственно компания застройщик;

• вторичное — как вы можете уже догадываться, это те квартиры, в которых уже ранее кто-то жил. Продает такое жилье бывший владелец или компания, которой принадлежит недвижимость.

Но мы предлагаем сконцентрировать внимание именно на «первичке». Хотим сразу обратить внимание на один из ключевых моментов получения ипотеки на первичное жилье — с ней вы получаете свидетельство на право собственности. Сразу после этого квартира считается полностью построенной и приобретает статус вторичного жилья. Внутренняя отделка в этом случае не имеет никакого значения.

Однако этот документ выдается только в том случае, если дом был введен в эксплуатацию, а сам покупатель подписал акт приема передачи квартиры. Случается и такое, что дом уже возведен, акт подписан, но застройщик запаздывает оформлением свидетельства. В этом случае банки уже не могут кредитовать по программе для новостроек, а дать ипотеку на «вторичке» еще не могут. В связи с этим банки позволяют приобрести квартиру по предварительному договору купли-продажи. Эту схему применяют многие крупные банки, поэтому бояться ее вовсе не стоит.

Как приобрести первичное жилье

Одной из самых важных бумаг при заключении сделки является подписанный продавцом и покупателем договор. Однако и эти документы при оформлении ипотеки на первичное жилье бывают разными:

• ДДУ (договор долевого участия) — его используют для покупки всей недвижимости на первичном рынке. Согласно этому документу обязуется вложить деньги в строительство дома, как и другие будущие жильцы. В свою очередь застройщик предоставляет покупателю конкретную квартиру. В собственность квартиру отдают в тот момент, когда дом полностью вводится в эксплуатацию. Чтобы подтвердить действительность договора, все документы проходят процедуру регистрации в Росреестре. Как только договор проходит проверку, покупатель может быть спокоен, ведь у застройщика все хорошо с проектными документами, финансами и законом.

• По договору уступки или по-другому переуступка прав — вполне законный способ. Однако есть ряд отличий от первого, например недвижимость приобретается у инвестора не напрямую от застройщика, а у предыдущего покупателя, купившего квартиру по ДДУ. Стоит отметить, что в России действует программа господдержки застройщиков на ипотеку в новостройках, в связи с этим покупка недвижимости по договору уступки выйдет намного дороже из-за высоких ипотечных процентов.

• Договор ЖСК — его считают пожалуй самым ненадежным видом приобретения квартир, поскольку покупателям выдается только членская книжка, которая не заменяет договор. Здесь очень часто происходят различные махинации, подтасовывание и существуют риски двойных продаж (одна квартира регистрируется на две разных семьи). Обычно эту схему предлагают те застройщики, которые не имеют прав на строительство домов на выбранной территории. Итог, к сожалению, часто бывает таким: дом возведен, квартиры проданы, но ввести здание в эксплуатацию нельзя, поскольку земля не была куплена. Из-за этого люди остаются и без денег и без жилья.

Эксперт также пояснил, что раньше при покупке квартиры на ранних этапах существовал риск заморозки строительство и банкротства самого застройщика. Каждый из нас видел обманутых дольщиков — именно эти люди и вложились в сомнительные проекты. Но теперь ситуация кардинально изменилась благодаря появлению эскроу-счетов.

Эти счета открываются в банке для того, чтобы продавец и покупатель совершили сделку, в которой банк выступает гарантом. Для начала нужно заключить договор о покупке квартиры в строящемся доме, после чего продавец и покупатель обращаются в банк, открывают счет и будущий владелец квартиры вносит на него необходимую сумму. Так что же дает этот счет? Все просто — застройщик получит свои деньги только в том случае, если в полном объеме выполнит свои обязательства, а именно, построит дом, введет его в эксплуатацию и обустроит территорию. В случае банкротства строительной компании покупатель сможет вернуть ранее внесенные средства в полном объеме.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: